Rastrellamento completo dell'area attorno a Tokyo con i criteri della famiglia: casa grande, sei spazi oltre al soggiorno, parcheggio obbligatorio, entro dieci minuti a piedi dalla stazione, massimo 150.000 euro. Dal setaccio iniziale di 1.306 immobili alle sette che meritano una visita.
Budget
150.000 €circa 2.760万円
Superficie
oltre 150 m²piu grande e meglio
Stanze
6 oltre al soggiornocamera, 2 uffici, laboratorio, stenditoio, dispensa
Stazione
entro 10 minutia piedi, non in autobus
Parcheggio
obbligatorioauto normale, non kei-car
Tokyo
fino a 1h30zona residenziale, con verde
Come e stata fatta la ricerca
Il motore di ricerca di Mokomoko limita i risultati per singola interrogazione e, soprattutto, restituisce solo cio che rientra nel riquadro visibile della mappa. Cercare su un riquadro grande fa quindi sparire case che invece esistono. Per aggirarlo ho diviso l'intera regione in una griglia di 28 riquadri da 0,4 gradi di lato, da Yamanashi a Ibaraki e da Tochigi a Kanagawa, interrogandoli uno per uno e unendo i risultati senza duplicati. Nessun riquadro ha toccato il tetto dei 350 risultati, il massimo raggiunto e 136: la copertura e completa.
Risultato: 1.306 case con oltre 150 m², almeno cinque stanze oltre al soggiorno, oltre 100 m² di terreno, piena proprieta e sotto i 150.000 euro. Di queste, 135 stanno entro un'ora e mezza da Tokyo. Le altre sono Gunma, Tochigi, Yamanashi, Shizuoka e Ibaraki profonda, fuori portata.
Poi la parte che conta: la distanza dalla stazione indicata da Mokomoko e in linea d'aria e calcolata sul centro del quartiere, non sull'indirizzo. Case date a 580 metri si sono rivelate a 18 minuti a piedi, altre a 540 metri a 23 minuti. Ho quindi verificato una per una le schede originali su At Home e Suumo, leggendo i minuti reali e soprattutto le note legali in fondo, dove sta sempre il motivo del prezzo basso.
Da vedere
7 immobili verificati
Stazione raggiungibile a piedi in dieci minuti o poco piu, dimensioni giuste, e nessun vincolo che blocchi il mutuo. In ordine di distanza dalla stazione.
Miyanodai 3, Sakura (Chiba)Indirizzo da mostrare all'agente: 千葉県佐倉市宮ノ台3 · 並木不動産販売
2.490万円circa 137.000 €
Stazione
Chugakko, monorotaia Yukarigaoka, 1 minuto
Distribuzione
4LDK
Costruito / terreno
156,93 / 183,19 m²
Anno / struttura
febbraio 1989, legno 2 piani
Strada
angolo: nord 6 m fronte 10 m, est 6 m fronte 10 m
Utenze
acqua, fognatura e gas di citta
Indici / zona
50% e 100%, prima fascia bassa
Parcheggio
non dichiarato
Un minuto dalla stazione, e non e un refuso. Sta dentro Yukarigaoka, la citta giardino progettata a Sakura, servita da una monorotaia ad anello: quartiere verde, silenzioso, pensato a tavolino, esattamente il tipo di zona residenziale che cerchi. Angolo con due strade da sei metri, tutte le utenze pubbliche, nessun vincolo dichiarato. I due limiti: sono quattro stanze e non sei, quindi laboratorio e stenditoio andrebbero ricavati altrove, e il parcheggio non e dichiarato. Da Yukarigaoka si arriva a Tokyo in circa un'ora via Keisei.
Stazione a 1 minutoAngolo, due strade da 6 mUtenze completeSolo 4 stanzeParcheggio da confermare
Iwai-nishi 4-15-19, Moroyama (Saitama)Indirizzo da mostrare all'agente: 埼玉県入間郡毛呂山町岩井西4-15-19 · (株)T2ハウス
1.580万円circa 87.000 €
Stazione
Moro, linea JR Hachiko, 3 minuti
Distribuzione
7LDK + 2 ripostigli
Costruito / terreno
245,91 / 389,99 m²
Interrato
32,07 m²
Anno / struttura
novembre 1995, legno 2 piani piu interrato
Strada
sud 8 m pubblica, nessun onere privato
Utenze
acqua e fognatura pubbliche, gas in bombole
Indici / zona
60% e 200%, prima residenziale
Parcheggio
spazio auto, numero non dichiarato
La piu completa della ricerca sul piano degli spazi. Duecentoquarantasei metri quadri con sette stanze piu due ripostigli, e soprattutto un interrato di 32 m², che e il laboratorio ideale per attrezzi e stampanti 3D: temperatura stabile tutto l'anno, niente rumore verso i vicini, e sta fuori dal conteggio degli spazi abitabili. Tre minuti a piedi dalla stazione, strada pubblica da otto metri, e nella scheda non compare nessuna clausola di esonero, nessun vincolo di ricostruzione, nessuna zona speciale. Il prezzo, 87.000 euro, lascerebbe un margine enorme per i lavori. Il difetto e uno solo ma pesa: la linea Hachiko e lenta e si sta sui novanta minuti per Tokyo, al limite estremo di quello che hai indicato. Da verificare l'impermeabilizzazione dell'interrato e quante auto entrano.
Stazione a 3 minuti246 m² e interratoNessun vincolo87.000 euro90 minuti da Tokyo
Shin-Toride 2, Toride (Ibaraki)Indirizzo da mostrare all'agente: 茨城県取手市新取手2丁目
1.800万円circa 99.000 €
Stazione
Shin-Toride, Kanto Tetsudo Joso, 4 minuti
Distribuzione
7 stanze + 2 ripostigli: tatami 8 e 6, occidentali 13, 11,7, 6,5, 6, 4,5
Costruito / terreno
163,60 / 275,09 m²
Anno / struttura
marzo 1992, legno 2 piani
Strada
tre fronti pubblici: sud 5 m fronte 18 m, est 6 m fronte 16,4 m, nord 3,8 m fronte 16,9 m
Parcheggio
gratuito, 3 auto o piu
Indici / zona
50% e 100%, prima residenziale, terreno in altura
Extra
balcone di 59 m², esposizione sud
Tre fronti strada su tre lati diversi: non l'ho vista in nessun'altra casa. Con 18, 16,4 e 16,9 metri di affaccio su strade pubbliche, il parcheggio si organizza come si vuole e la ricostruzione non ha ostacoli. Sette stanze di cui due molto grandi, da 13 e 11,7 tatami, che diventano i due uffici senza compromessi. Terreno in altura, quindi asciutto e panoramico. Il pendolarismo e il punto debole: dalla Joso si cambia a Toride e si arriva a Tokyo in circa settanta minuti.
Stazione a 4 minutiTre fronti stradaParcheggio gratuito99.000 euro
due fronti pubblici: sud-est 8,1 m, nord-est 10,5 m
Parcheggio
si, gratuito
Stato
vuota, consegna immediata
Indici / zona
60% e 200%, area urbanizzata
Otto stanze su 222 m² a quattro minuti dalla stazione, vuota e consegnabile subito, con due fronti pubblici ampi e senza alcun vincolo legale dichiarato. Il nodo e l'anno: marzo 1973, quindi antecedente alla norma antisismica del giugno 1981. Su una struttura in acciaio l'adeguamento sismico e costoso, e senza il certificato di conformita antisismica saltano la detrazione fiscale sul mutuo e parte delle agevolazioni. Prima di qualsiasi offerta servono il certificato di collaudo e un preventivo di diagnosi sismica.
Stazione a 4 minuti222 m², 8 stanzeVuota, subitoAntisismica 1973
Ninomiya 2, Funabashi (Chiba)Indirizzo da mostrare all'agente: 千葉県船橋市二宮2丁目
2.380万円circa 131.000 €
Stazione
Yakuendai, Keisei Matsudo, 7 minuti
Distribuzione
5LDK
Costruito / terreno
151,53 / 112,39 m²
Struttura
settembre 1990, legno 2 piani piu interrato
Strada
sud-ovest 4 m privata con posizione designata
Onere strada privata
132 m², quota 1/4
Utenze
acqua, fognatura e gas di citta
Parcheggio
non dichiarato
DotazioniCondizionatori in tutte le stanze, parquet ovunque, armadi in tutte le stanze, vani sotto il pavimento, due WC, esposizione sud, terreno pianeggiante.
La piu vicina alla vostra vita attuale: sette minuti a piedi da Yakuendai, gli stessi che fate oggi a Tsukada. Ha un interrato, quindi il laboratorio c'e. Tutte le utenze pubbliche compreso il gas di citta. La strada e privata ma a posizione designata, il che significa che e legalmente valida per ricostruire, e voi ne possedereste un quarto, quindi per gli scavi non servirebbero permessi altrui. I due punti aperti sono il parcheggio, non dichiarato, e il terreno di soli 112 m², che con 151 m² di casa su due piani piu interrato lascia poco spazio esterno.
7 minuti, come oggiInterratoUtenze completeParcheggio da confermareTerreno 112 m²
Note e vincoliIl venditore si esonera dalla responsabilita per vizi. Una parte dell'impianto usa un pozzo, senza analisi della potabilita. Il capanno da giardino non e accatastato.
Sul rapporto fra spazio, parcheggio e prezzo e la piu efficiente della lista: sette stanze in 197 m² con carport per due auto a 110.000 euro, e la struttura in acciaio leggero del 1996 significa anche mutuo piu lungo rispetto al legno. Nove minuti a piedi da una stazione della Joban, circa 65 minuti per Tokyo. Le tre note in fondo alla scheda pero vanno pesate insieme: comprare senza garanzia sui vizi una casa che usa in parte acqua di pozzo mai analizzata, con una costruzione non registrata in giardino, sposta parecchio rischio su di voi. Se la perizia tecnica e l'analisi dell'acqua tornano pulite, resta un ottimo affare.
Miyawada, Toride (Ibaraki)Indirizzo da mostrare all'agente: 茨城県取手市宮和田 · mandato esclusivo
2.580万円circa 142.000 €
Stazione
Fujishiro, JR Joban, 11 minuti
Distribuzione
10LDK
Costruito / terreno
184,92 / 439,65 m²
Anno / struttura
marzo 1984, legno 2 piani
Terreno
pianeggiante, nessun onere di strada privata
Stato
vuota
Indici / zona
60% e 200%, area urbanizzata, prima residenziale
Parcheggio
non dichiarato
Dieci stanze piu soggiorno su 440 m² di terreno pianeggiante: e la casa che copre tutte le funzioni della vostra lista con margine da vendere, e ne avanzerebbe per gli ospiti. Undici minuti a piedi dalla stazione di Fujishiro, sulla Joban, che porta a Ueno in circa cinquanta minuti. Area urbanizzata, nessun onere di strada privata, nessun vincolo dichiarato. Da chiarire il parcheggio, non compilato nell'annuncio, anche se con 440 m² il problema sembra teorico. Il 1984 la mette appena dentro la norma antisismica nuova.
10 stanze440 m² di terrenoVuotaParcheggio da confermare1984, verificare struttura
Case buone che falliscono la condizione principale. Le tengo elencate perche se un giorno accettaste l'autobus o quindici minuti a piedi, tornerebbero in gioco subito.
Angolo su due strade da 6 e 5 m, tutte le utenze pubbliche col gas di citta, nessun vincolo. Volume al 99,7% del massimo: chiedere il certificato di collaudo.
Costruzione Sekisui House, tetto e facciate rifatti nel 2021. In area a edificazione controllata, ma con dichiarazione scritta che la ricostruzione a pari sagoma non richiede permesso. Acqua da pozzo.
Acciaio tre piani, tre posti auto, utenze complete col gas di citta. Ma dichiara 501 m² di onere di strada privata su 163 m² di terreno, dato che non torna e va chiarito.
Acciaio leggero, strada pubblica da 6 m con 11,4 m di fronte, utenze complete, vuota e consegnabile subito. Ma il venditore si esonera dalla responsabilita per vizi.
La piu pulita di tutte le verificate: 2006, acciaio leggero tre piani, area urbanizzata, angolo con due fronti pubblici da 17,3 e 17,0 metri, nessun onere di strada privata, due posti auto, gas di citta, volume al 78% del limite. Nessun vincolo. Solo l'autobus la esclude.
Trentasettemila euro per 208 m² e nove stanze, senza vincoli legali dichiarati. Ma non ha alcun posto auto e l'impronta a terra sembra eccedere il rapporto di copertura del 60%: da verificare col certificato di collaudo prima di prenderla sul serio.
Higashi-Hatsutomi 4, Kamagaya, Chiba At Home · Mappa
2.580万 140.000 €
5LDK + 4 ripostigli 190 / 213 m²
1992
Kamagaya Daibutsu 12 min
Acciaio leggero, vuota, terreno piatto, strada pubblica da 5 m. Piano di zona con altezza massima 9 m. Posto auto per una sola auto con limitazione sul tipo di veicolo.
Scartate, e il motivo
21 immobili verificati e respinti
Questa e la parte piu istruttiva della ricerca. Ogni casa grande, vicina alla stazione e a poco prezzo che abbiamo trovato aveva una riga in fondo alla scheda che spiegava il perche. Le riporto tutte perche il criterio si impara guardandole in fila.
Come usare questa tabella. Se vedete una casa su Mokomoko e volete sapere se e gia stata valutata, cercatela qui per localita: se compare, il motivo dello scarto e nella colonna a destra. Dove disponibile c'e anche il link diretto alla scheda Mokomoko per il confronto immediato.
再建築不可, non ricostruibile. E gia affittata con rendimento 11,54%: e un investimento, non una casa disponibile.
Goka 1, Matsudo
1.050万
120 m², 5 stanze, Goka 6 min
再建築不可, fronte strada 2,0 m, nessun parcheggio, esonero vizi, e una parte del terreno serve da passaggio al vicino.
Kawadataya, Okegawa
2.400万
279 m², 5 stanze
Circostanze da dichiarare, confini non definiti, esonero vizi, area controllata, fronte da 1,8 m, e la vendita richiede l'autorizzazione del tribunale.
Sawabe, Tsuchiura
2.500万
419 m²
Area controllata, e il permesso edilizio la vincola a uso misto abitazione-autogrill: non si puo usare come sola casa.
Sudohoricho, Ryugasaki
2.300万
421 m², 9 stanze
Area controllata e ricostruzione subordinata ad autorizzazione discrezionale. Stazione a 33 minuti.
Totowa, Tsuchiura
950万
265 m²
Volume fuori norma: 264 m² dove ne sono consentiti 179. Esonero vizi e macchia da infiltrazione dichiarata a soffitto.
Sanada 4, Hiratsuka
1.900万
244 m²
Affittata a 65.000 yen al mese, pur essendo dichiarata vuota nella stessa scheda. Non e disponibile per abitarci.
Karachiku, Hanno
1.490万
243 m²
Del 1964, arretramento stradale obbligatorio, e 11,6 km dalla stazione.
Kurata, Okegawa
980万
240 m²
Area controllata con permesso obbligatorio, e sul lotto grava una strada di piano gia approvata.
Nagafuchi 8, Ome (Tokyo)
2.480万
233 m², 9 stanze
Costruita nel 1942, ampliata nel 1990 senza documentazione, secondo fronte strada da 1,8 m. Il valore e tutto nei 1.210 m² di terreno.
Miho, Inashiki
1.480万
217 m², 8 stanze
Area controllata e nessuna stazione raggiungibile: 17,7 km in auto dalla piu vicina.
Nakano, Sagamihara
998万
216 m², 11 stanze
Quarantatre minuti di autobus. Ex dormitorio venduto nello stato di fatto, con l'agenzia stessa che scrive che la ristrutturazione e necessaria.
Doji, Kazo
1.650万
215 m²
Area controllata, entrambi i fronti strada da 2,0 m contro i 4 di legge, con 44 m² di arretramento obbligatorio. Un'ora a piedi dalla stazione.
La superficie su Mokomoko era sbagliata: la scheda originale dichiara 116,54 m², non 178.
Sakifusa, Joso
1.180万
205 m², 8 stanze
Confini non definiti dichiarati, strada da 3,6 m sotto i 4 di legge, e la stazione piu vicina e a 7 km in auto. Il venditore impone anche notaio, gas e manutentore della fossa settica.
Shishizuka, Tsuchiura
2.680万
204 m², 8 stanze
Area a edificazione controllata con permesso obbligatorio, nonostante l'ottima strada da 6,6 m e la ristrutturazione completa del 2022.
Hitachidai 2, Kashiwa
2.180万
203 m², Kashiwa 18 min
Del 1976, quindi antisismica vecchia; il garage e stato trasformato in ufficio senza registrazione; volume saturo al 98,9%, quindi non ricostruibile uguale.
Il cumulo peggiore trovato: area controllata, regolamento scarpate applicabile in ricostruzione, confini non chiari, strada da 3,0 m con arretramento obbligatorio, edificio anteriore alla zonizzazione e senza numero di permesso di costruire.
Tateno, Ryugasaki
1.100万
200 m², 3 posti auto
Strada dichiarata larga 2 metri contro i 4 di legge, senza alcuna nota su arretramento o ricostruzione: forte sospetto di limitazione, da chiarire prima ancora di visitarla.
Kawadataya, Okegawa (secondo lotto)
1.830万
200 m², 6 stanze
Area a edificazione controllata, fossa settica invece della fognatura, nessun numero di permesso di costruire, e la stazione e a 4 km a piedi senza autobus dichiarato.
Trovate sugli altri archivi
Hatomark e Fudosan Japan
Il portale della federazione nazionale degli agenti immobiliari e risultato interrogabile a fondo, con un filtro che gli altri non hanno: minuti a piedi veri, con l'autobus escluso per costruzione. Diciassette risultati grezzi, otto che passano tutti i criteri. Il dato piu importante: quattro di questi non compaiono su Suumo, comprese le due di Toride che gia avevamo in cima alla lista. Conferma che un portale solo non basta.
Casa su un piano solo da 198 m² su oltre mille metri di terreno, tre fronti strada, cinque minuti dalla stazione, sotto i centomila euro. La piu interessante delle nuove. Circa un'ora e mezza da Tokyo.
Strada pubblica da 6,5 metri, ottantaduemila euro per sei stanze piu ripostiglio. Il 1988 la mette dentro la norma antisismica nuova. Circa un'ora e quaranta da Tokyo.
Duecentosette metri quadri per cinquantaquattromila euro, sei minuti dalla stazione, due posti auto. Ma e del 1977, anteriore alla norma antisismica: va messo in conto l'adeguamento.
La posizione migliore di tutta la ricerca: circa 57 minuti diretti per Tokyo, senza cambi. Acciaio leggero. Ma e in area a edificazione controllata e tutti e tre i fronti sono strade private da 4 metri. Tre minuti oltre il limite che hai posto.
Settantacinquemila euro per sei stanze piu soggiorno su 231 m² di terreno, nove minuti dalla stazione. La piu economica fra quelle con sei stanze vere. Kumagaya sta sui 65 minuti da Tokyo sulla linea Takasaki. Anno di costruzione e accesso stradale ancora da verificare.
La meglio posizionata di tutte le nuove: circa 60 minuti da Tokyo. Duecento metri quadri su 373 di terreno a novantaduemila euro, nove minuti a piedi. Il limite e la distribuzione, quattro stanze piu soggiorno invece di sei, ma con 200 m² lo spazio per ricavarne altre c'e.
Cemento armato, quindi durata mutuo lunga, ma del 1965 e su strada privata con quota di onere di un terzo. A 141.000 euro di acquisto il totale sfonderebbe comunque.
Tokyo e Kanagawa: zero, ed e un dato reale, non un errore di ricerca. A Tokyo l'unica casa sotto i 3.000万 con oltre 150 m² e cinque stanze e a Hachioji, servita da autobus. In Kanagawa ce ne sono diciotto in budget, ma tutte o in autobus o fra i 21 e i 68 minuti a piedi, e stanno a Odawara, Minamiashigara, Yugawara, Hakone e nella periferia di Sagamihara. Entro dieci minuti a piedi da una stazione, nelle due prefetture non esiste nulla che risponda ai vostri criteri. La verifica e stata fatta restringendo i filtri un passo alla volta e guardando come scendeva il conteggio, quindi gli zeri sono veri.
Il portale del centro per la promozione del mercato immobiliare non ha inventario proprio: tutte le case che restituisce sono gia su At Home. Il suo valore e un altro, ed e concreto: sei delle nove che ha trovato sono invisibili su Suumo, comprese le due di Toride. Chi cerca solo su Suumo si perde una fetta consistente del mercato. Anche qui Tokyo ha restituito zero, ed e la terza conferma indipendente.
Le due case di Toride sono ora state trovate da tre archivi diversi in modo indipendente, il che ne conferma la solidita come dati oltre che come opportunita.
Un aggiornamento utile su una casa che avevamo gia: Shin-Toride ha tre o piu posti auto, non genericamente "parcheggio". Sul dettaglio Hatomark il campo e compilato meglio che su At Home.
I 31 annunci dell'agente immobiliare
via l'amica, settembre 2026
Trentuno volantini cartacei ricevuti da un agente, letti uno a uno ed estratti tutti i campi, poi cercati su Suumo, At Home e HOME'S. Nessuno passa tutti i criteri, ma tre meritano una telefonata e uno e il candidato piu forte emerso finora.
Namikicho 107, Sakura (Chiba)Indirizzo da mostrare all'agente: 千葉県佐倉市並木町107 · agenzia Kojima Jutaku
1.690万円circa 92.000 €
Stazione
Keisei Sakura, 9 minuti
Da Tokyo
circa 60 minuti
Distribuzione
4LDK, soggiorno da 43 tatami
Costruito / terreno
200,39 / 373,19 m²
Anno / struttura
aprile 1993, legno 2 piani
Strada
ovest 3,5 m, fronte 5,5 m, arretramento 1,37 m²
Utenze
acqua e fognatura pubbliche, gas in bombole
Extra
ascensore, veranda solare, giardino oltre 30 m²
Il candidato piu forte di tutta la ricerca, ed e emerso due volte per strade indipendenti: dal portale degli agenti e ora dal volantino, con il prezzo sceso da 1.780 a 1.690万円. Duecento metri quadri su 373 di terreno, nove minuti dalla stazione e circa un'ora da Tokyo, cioe il pendolarismo migliore fra tutte le case sotto i centomila euro. Ha ascensore e veranda solare.
I due nei sono trattabili e vanno guardati per quello che sono. La strada e larga 3,5 metri, quindi sotto i quattro di legge, ma l'arretramento richiesto e di 1,37 m²: e la situazione ordinaria di mezza periferia giapponese, non un vincolo che blocca. Ed e 4LDK invece di sei stanze, ma con un soggiorno da 43 tatami, circa 70 m², ricavarne due o tre in ristrutturazione e semplice e ci sarebbe il budget per farlo.
9 minuti a piedi60 minuti da Tokyo200 m² su 37392.000 euroStrada 3,5 m4 stanze da ripartire
Chishirodai-kita 1, Wakaba, Chiba Hebel Haus di Asahi Kasei HOME'S
2.980万 162.000 €
5LDK+S 178,40 / 201,06 m²
5 minuti
Angolo con due strade pubbliche da 4 e 6 m con ottimi fronti, prima fascia bassa residenziale, tutte le utenze urbane. Tetto e facciate rifatti a novembre 2025 con durata dichiarata trent'anni. Cade solo sul prezzo, 220万 sopra il tetto, e su un solo posto auto.
Sette stanze in acciaio leggero del 1992, strada pubblica da 6 m, tutte le utenze urbane, facciate e tetto ripassati nel 2018. Ma il volantino non dichiara alcun parcheggio e la stazione e a diciassette minuti.
Tre cose imparate da questo lotto
Undici volantini su trentuno non esistono su nessun portale. Circolano solo fra agenzie. E la conferma piu concreta del valore di avere un agente che apre il database interno, e giustifica da sola la mossa della vostra amica.
I prezzi dei volantini non coincidono con quelli online, e non sempre nella direzione che immaginereste. Namikicho e sceso da 1.780 a 1.690万. Noda Iwana e sul volantino a 2.480万 e online a 2.980万. Abiko Daita e sul volantino a 2.480万 e online a 2.680万. Honda-cho e sul volantino a 2.480万 e online a 2.880万. Il volantino e spesso piu aggiornato del portale: chiedete sempre conferma del prezzo corrente per iscritto.
Su Funabashi Maruyama i documenti si contraddicono. Due volantini di agenzie diverse sulla stessa casa danno 6LDK contro 6DK, e soprattutto fognatura pubblica contro fossa settica consortile, che e una differenza di costo perpetuo. Compare anche un vincolo edilizio di lottizzazione non citato altrove. La sposto da consigliata a da chiarire: prima dei documenti non e valutabile.
La verifica completa
56 case controllate una per una
Rete larga a 2 km in linea d'aria dalla stazione, poi lettura dell'annuncio originale per ciascuna casa, perche la distanza del portale e in linea d'aria dal centro del quartiere e non dice quanto si cammina davvero. Ecco il risultato.
Su 56 case, solo cinque sono entro dieci minuti a piedi dalla stazione. Non e un caso ne sfortuna: e strutturale. Nelle prefetture esterne le case grandi sono state costruite nei quartieri pensati per l'automobile, che stanno lontani dalle stazioni. Vicino alle stazioni ci sono lotti piccoli e case piccole. La combinazione che cercate, centocinquanta metri quadri e dieci minuti a piedi sotto i 150.000 euro, esiste in pochissimi esemplari.
E la seconda regola, confermata su tutte e 56: in questa fascia il prezzo basso non e mai un affare, e sempre il prezzo di un difetto legale. Le due piu economiche del gruppo finale erano una non ricostruibile in zona di allerta frane, e una in area controllata dove il permesso di costruire richiede requisiti personali che un acquirente straniero difficilmente possiede.
Le cinque entro dieci minuti
Casa
Prezzo
Casa / terreno
Stanze
Anno
A piedi
Posti auto
Esito
Moroyama, Saitama
87.000 €
246 / 390 m² piu interrato
7
1995
3 min
si
Da vedere
Shin-Toride, Ibaraki
99.000 €
164 / 275 m²
7
1992
4 min
3 o piu
Da vedere
Tsuchiura Arakawaoki, Ibaraki
110.000 €
197 / 303 m²
7
1996
9 min
2, con tettoia
Da vedere
Iruma Minamimine, Saitama
148.000 €
172 / 990 m²
6 + ripostiglio
1988
10 min
3 o piu
Da vedere
Togashira Toride, Ibaraki
99.000 €
222 / 129 m²
8
1973
4 min
si
Antisismica vecchia
Le migliori fra le altre 51, se il limite passasse a quindici minuti
Casa
Prezzo
Casa / terreno
Stanze
Anno
A piedi
Cosa la frena
Sakura Namikicho, Chiba
92.000 €
200 / 373 m²
4, con soggiorno da 70 m²
1993
9 min
Strada 3,5 m con arretramento di 1,37 m², quattro stanze da ripartire. Circa un'ora da Tokyo, il collegamento migliore di tutti.
Sakura Nishi-Shizu 2, Chiba
106.000 €
164 / 252 m² piu interrato
7 + ripostiglio
1993
13 min
Strada privata con fronte di due metri esatti, il minimo di legge senza margine. Parcheggio pubblicizzato ma non dichiarato.
Higashimatsuyama, Saitama
135.000 €
178 / 406 m²
6 + ripostiglio
1988
13 min
Strada di 3,4 m con arretramento obbligatorio, zona semi-industriale, gas non allacciato.
Sakado Izunoyama, Saitama
130.000 €
176 / 243 m²
5
1990
13 min
Struttura dell'edificio non dichiarata, margine minimo sulla volumetria. Utenze tutte a rete, consegna immediata.
Chiba Nagasakucho
146.000 €
159 / 165 m²
5 + ripostiglio
1985
17 min
Nessun vincolo, due posti auto coperti, cucina e bagno rifatti nel 2022. Solo la distanza.
Ageo Benzai, Saitama
119.000 €
154 / 352 m²
5
1987
16 min
Il collegamento migliore in assoluto, circa un'ora e cinque. Ma lotto a bandiera e parcheggio non dichiarato.
Il bivio
Tenendo fermi i dieci minuti, la lista definitiva sono quattro case: Moroyama, Shin-Toride, Tsuchiura e Iruma. Sono poche ma tutte verificate e senza vizi legali. Il limite e che tre su quattro stanno fra i settanta e i novanta minuti da Tokyo.
Passando a quindici minuti, rientrano subito sei case in piu, e fra queste ci sono le due con il collegamento migliore di tutta la ricerca: Sakura Namikicho a circa un'ora da Tokyo e Ageo a un'ora e cinque. In bicicletta la differenza fra dieci e quindici minuti a piedi e di circa cinque minuti reali.
La scelta cambia la natura del compromesso: o si sta vicini alla stazione accettando di stare lontani da Tokyo, o si accetta un quarto d'ora a piedi e si guadagna mezz'ora di treno tutti i giorni.
Il costo totale, non il prezzo
acquisto + spese + ristrutturazione
Il prezzo dell'annuncio e circa due terzi di quello che si spende davvero. Vanno aggiunti dal 6 al 9% di spese di passaggio (provvigione, imposte, registrazione, notaio giudiziario, assicurazione) e la ristrutturazione, che su una casa di trent'anni non e opzionale. Ecco cosa succede alle sette consigliate quando si guarda il totale.
Casa
Acquisto
Spese 7%
Ristrutturazione stimata
Totale
Moroyama, 246 m², 1995
1.580万 87.000 €
110万
800-1.200万 impianti, bagno, cucina, esterni
2.500-2.900万 136.000-158.000 €
Shin-Toride, 164 m², 1992
1.800万 99.000 €
126万
700-900万
2.630-2.830万 143.000-154.000 €
Tsuchiura Arakawaoki, 197 m², 1996
2.000万 110.000 €
140万
500-700万 la piu recente, acciaio leggero
2.640-2.840万 143.000-154.000 €
Togashira, 222 m², 1973
1.800万 99.000 €
126万
1.500万e oltre include adeguamento sismico
3.400万e oltre oltre 185.000 €
Ninomiya Funabashi, 152 m², 1990
2.380万 131.000 €
167万
500-700万
3.050-3.250万 166.000-177.000 €
Sakura Miyanodai, 157 m², 1989
2.490万 137.000 €
174万
500-700万
3.160-3.360万 172.000-183.000 €
Toride Miyawada, 185 m², 1984
2.580万 142.000 €
181万
800-1.000万
3.560-3.760万 194.000-204.000 €
Guardata cosi, la classifica si rovescia. Le case che costano 130.000 euro o piu escono dal budget appena si somma la ristrutturazione: Toride Miyawada arriva a duecentomila euro, Sakura e Ninomiya sfiorano i centottanta. Le uniche tre che restano dentro sono Moroyama, Shin-Toride e Tsuchiura, e non e un caso: sono le tre sotto i 110.000 euro di acquisto.
La regola operativa che ne esce e semplice: per chiudere tutto entro i 150.000 euro, il prezzo d'acquisto deve stare sotto i 100.000, cioe sotto i 1.840万円. Sopra quella soglia si compra una casa che poi non si puo sistemare.
Una precisazione sulle stime di ristrutturazione: sono ordini di grandezza per un rinnovo serio ma non di lusso, cioe impianto idraulico, bagno, cucina, WC, pavimenti, carte da parati, e dove serve tetto e facciate. Su una casa in legno degli anni Novanta si ragiona intorno ai 40.000-60.000 yen al metro quadro per l'intero pacchetto. La parte che fai da solo abbassa questa cifra parecchio, ma le voci che non conviene autoprodurre restano impianto elettrico, idraulico, tetto e pavimentazione esterna.
Attenzione a una trappola specifica del mercato giapponese: la ristrutturazione si finanzia solo se inclusa nel mutuo fin dall'inizio, con un mutuo con ristrutturazione inclusa (chiedetelo con questo nome). Se compri prima e ristrutturi dopo, quei soldi diventano un prestito al consumo a tassi molto piu alti. Il preventivo dei lavori va quindi preparato prima della domanda di mutuo, non dopo il rogito.
Il mutuo
senza residenza permanente
Con 6 milioni di yen di reddito congiunto la capacita non e il problema. Le banche giapponesi ragionano sul rapporto fra rata annua e reddito lordo, che sopra i 4 milioni di reddito arriva al 35%: sono 2,1 milioni l'anno, cioe 175.000 yen al mese, che ai tassi attuali su 35 anni sosterrebbero oltre 60 milioni di prestito. Voi ne chiedereste 23-25. Siete a meno della meta del massimo teorico.
Il vincolo vero: senza residenza permanente
La maggior parte delle banche giapponesi chiede a uno straniero il permesso di residenza permanente. Non avendolo, il campo si restringe a poche banche abituate a lavorare con residenti non permanenti, e le condizioni cambiano di conseguenza.
Le porte realisticamente aperte sono SBI Shinsei, Prestia di SMBC Trust, Tokyo Star e Suruga. Prestia lavora abitualmente in inglese ed e la piu accessibile per pratica e comunicazione, ma di solito chiede un anticipo piu alto, indicativamente dal 20 al 30% del prezzo, e applica un tasso superiore. Suruga accetta profili che le altre rifiutano ma con tassi sensibilmente piu cari. Vanno considerate anche le banche regionali del posto dove comprate: Chiba Bank, Joyo Bank per l'area di Tsuchiura e Toride, Musashino Bank per il Saitama. Le regionali sono spesso piu flessibili delle grandi sul requisito di residenza, soprattutto se comprate nella loro provincia e ci avete gia il conto stipendio.
Le condizioni che pesano di piu senza residenza permanente sono tre: anticipo richiesto piu alto (spesso il 20% invece del 10%), durata piu corta, e la richiesta quasi sistematica di almeno due o tre anni di residenza continuativa in Giappone con dichiarazioni dei redditi e di un visto con scadenza lontana. Con un anticipo di 30.000 euro, cioe circa 5,5 milioni di yen, il 20% copre un acquisto fino a circa 2.750万: la vostra soglia di budget e quella dell'anticipo coincidono quasi esattamente, ma se aggiungete le spese di passaggio il margine reale scende, e questo e un altro motivo per stare sotto i 1.840万 di prezzo.
Da fare per prima cosa, prima di visitare qualunque casa: chiedere una pre-valutazione (事前審査) a due o tre di queste banche. E gratuita, non impegna, e vi dice in due settimane quanto vi prestano davvero e a che condizioni. Tutto il resto della ricerca dipende da quella risposta. Nota pratica: la pre-valutazione si fa spesso su un immobile specifico, quindi conviene presentarne uno di quelli in lista anche solo come riferimento.
L'eta e la struttura cambiano la rata
Le banche legano la durata del mutuo alla vita utile fiscale dell'edificio: ventidue anni per il legno, ventisette-trentaquattro per l'acciaio leggero, quarantasette per il cemento armato. Su una casa in legno del 1990 alcune banche concedono venti o venticinque anni invece di trentacinque, e la rata sale di conseguenza. A parita di prezzo, l'acciaio leggero non e solo piu durevole: e mutuo piu lungo e rata piu bassa. E il motivo per cui, nella lista sopra, Tsuchiura e Nagareyama hanno un vantaggio nascosto sulle case in legno.
I vincoli urbanistici fanno saltare il finanziamento
Non ricostruibile, area a edificazione controllata, volume fuori norma: su questi tre casi quasi nessuna banca finanzia, perche non potrebbe rivendere la garanzia. E esattamente il motivo per cui le case grandi e vicine alla stazione costano poco: non sono finanziabili, quindi il loro mercato si riduce a chi paga in contanti. Ogni volta che nella ricerca e comparso un affare troppo bello, il difetto era uno di questi tre.
I costi accessori
Metti in conto dal 6 al 9% del prezzo fra provvigione, imposte, registrazione e assicurazioni, quasi mai finanziabile. Su 2.760万 sono 1,7-2,5 milioni di yen. I 30.000 euro di anticipo li coprono e lasciano margine.
Dove cercano le agenzie
REINS e le altre fonti
L'archivio ufficiale esiste e si chiama REINS, gestito dai quattro organismi regionali di intermediazione; per il Kanto e il 東日本不動産流通機構. Per legge un'agenzia con mandato esclusivo deve registrare l'immobile entro cinque giorni lavorativi, entro sette con mandato semplice. Li dentro c'e praticamente tutto il mercato mediato.
Non e accessibile ai privati: serve la licenza di operatore immobiliare. Non esiste un modo legittimo di entrarci per conto proprio, e nessun sito lo replica. Ma ci sono tre vie concrete.
1. Incaricare un agente d'acquisto
E di gran lunga la mossa piu efficace, piu di qualunque ricerca sui portali. Una volta stabilito il rapporto, l'agenzia interroga REINS sui vostri criteri e vi manda tutto, comprese le proprieta non pubblicate online. Non costa nulla in piu: la provvigione si paga solo a rogito avvenuto e la paghereste comunque.
2. I portali che attingono agli stessi dati
不動産ジャパン (fudousan.or.jp), portale pubblico del centro per la promozione del mercato immobiliare, attinge ai dati degli organismi regionali: e la cosa piu vicina a REINS consultabile da privati. Da affiancare a ハトマークサイト (hato.or.jp) della federazione nazionale, che raccoglie annunci di agenzie piccole spesso assenti da Suumo e At Home. Per i prezzi effettivi delle compravendite concluse c'e REINS Market Information, utile per capire se una richiesta e sensata.
3. Le aste giudiziarie
BIT (bit.sikkou.jp) e il sito pubblico delle vendite all'asta dei tribunali. Ho fatto verificare la parte legale sui testi ufficiali, perche la domanda vera era se uno straniero senza residenza permanente possa partecipare.
La risposta e si, senza alcuna restrizione. Nella legge sull'esecuzione forzata le parole straniero, nazionalita, residenza permanente e permesso di soggiorno non compaiono mai in relazione a chi puo offrire. L'articolo 68 esclude una sola persona, il debitore. L'elenco degli otto motivi di diniego dell'aggiudicazione, all'articolo 71, non contiene nessuna clausola di nazionalita. I tribunali lo scrivono nero su bianco nelle proprie guide: puo fare un'offerta chiunque, salvo il debitore, chi ha turbato aste precedenti, chi non ha pagato in una vendita passata e gli appartenenti alla criminalita organizzata. La residenza permanente e del tutto irrilevante, e lo e anche il possesso di un timbro registrato.
Il documento d'identita che serve e il certificato di residenza, e voi lo avete: chi ha un permesso di soggiorno di medio-lungo periodo e iscritto all'anagrafe esattamente come un cittadino giapponese. Sotto questo profilo siete nella stessa posizione di un compratore locale.
Gli ostacoli veri sono pratici, non giuridici, e sono quattro. Non si visita l'interno: si decide su tre documenti depositati dal tribunale, la relazione sull'immobile, il rapporto di sopralluogo e la perizia. Non c'e alcuna garanzia sui vizi. Serve un deposito immediato, di norma il 20% del prezzo base, da versare prima di offrire e che si perde se poi non si paga. E soprattutto il saldo va versato entro circa un mese dal decreto di aggiudicazione: incastrare un mutuo in quella finestra e difficile, esiste una procedura apposita ma va richiesta in anticipo di pochi giorni lavorativi.
C'e infine un dettaglio che manda a monte l'offerta se sbagliato: la dichiarazione di non appartenenza alla criminalita organizzata va allegata all'offerta, con timbro, e se manca o e incompleta l'offerta e nulla e non si puo integrare. Va compilata con cura maniacale.
Una nota che vi riguarda in positivo: l'obbligo di segnalazione al Ministero delle Finanze per l'acquisto di immobili in Giappone riguarda solo i non residenti ai fini valutari, e chi lavora presso una sede giapponese o vive in Giappone da oltre sei mesi e considerato residente. Voi non dovete presentare nulla.
Strada esclusa, per i motivi pratici riassunti nella sezione dedicata piu avanti. La verifica resta agli atti nel caso le condizioni cambino.
Aste giudiziarie: strada esclusa
decisione presa, 4 settembre 2026
La ricognizione e stata fatta e il risultato e registrato qui perche la domanda non si riapra fra qualche mese. Giuridicamente la strada era aperta: nessun requisito di nazionalita ne di residenza permanente, e con il permesso di soggiorno di medio-lungo periodo il certificato di residenza basta, esattamente come per un compratore giapponese.
E stata esclusa per tre motivi pratici, tutti verificati sui dati reali del portale dei tribunali.
Primo, la liquidita. Il deposito e il 20% del prezzo base di stima, cioe il 25% del prezzo minimo d'offerta: su una casa da 27 milioni servono quasi 7 milioni di yen da bonificare prima di sapere se si e vinto. Con un anticipo disponibile di circa 5 milioni non e sostenibile.
Secondo, gli occupanti. Dei 54 immobili sopra i 150 m² e dentro budget nelle cinque prefetture attorno a Tokyo, nessuno era libero: 34 occupati dal debitore, 20 da terzi. Ogni acquisto avrebbe comportato una procedura di rilascio, con un termine perentorio di sei mesi dal pagamento oltre il quale servirebbe una causa ordinaria.
Terzo, l'assenza di garanzie e di visita. Non si entra nell'immobile prima di offrire, e la legge esclude espressamente la garanzia per i vizi di tipo e qualita: tetto, muffa e impianti restano interamente a carico dell'acquirente, senza rivalsa.
A questo si aggiunge che il mutuo, pur previsto da una norma apposita che consente l'iscrizione contestuale dell'ipoteca, va deliberato prima di offrire su un immobile che si potrebbe non aggiudicare, con saldo entro un mese: una tempistica che la maggior parte degli istituti non regge, tanto che la maggioranza degli aggiudicatari paga in contanti.
Se un giorno cambiassero le condizioni, cioe con liquidita disponibile e con l'assistenza di un professionista su un caso singolo, il portale e www.bit.courts.go.jp, consultabile senza registrazione. Il vecchio indirizzo bit.sikkou.jp non esiste piu.
Cosa farei io, in ordine
Primo, la pre-valutazione in banca. Prima di visitare qualsiasi cosa. Sapere quanto vi prestano e a quali condizioni cambia la lista: se la durata e legata alla struttura, l'acciaio leggero sale di priorita e il legno anni Settanta esce.
Secondo, incaricare un agente. Con i criteri gia scritti in questo documento. Lui apre REINS e in un giorno copre quello che i portali pubblici non mostrano.
Terzo, le tre visite. Guardando il costo totale e non il prezzo, le tre che restano dentro budget una volta ristrutturate sono Moroyama (87.000 euro, 246 m² con interrato, stazione a 3 minuti), Shin-Toride (99.000 euro, tre fronti strada, parcheggio, stazione a 4 minuti) e Tsuchiura Arakawaoki (110.000 euro, 197 m² in acciaio leggero del 1996, carport per due auto, stazione a 9 minuti). Sono anche le tre piu recenti o meglio costruite, quindi quelle che chiedono meno lavori.
Ninomiya a Funabashi resta la scelta del cuore, perche vi terrebbe a sette minuti dalla stazione esattamente come state oggi e nella vita che avete gia. Ma a 131.000 euro di acquisto, con la ristrutturazione arriva a centosettanta e sfonda il budget. Vale la visita solo se accettate di ridurre molto i lavori o se il prezzo si tratta.
E una regola che vale per tutto il resto della ricerca: quando una casa costa meno delle vicine a parita di metri, la domanda giusta non e se ci sia un motivo, ma in quale campo dell'annuncio si nasconde. Su ventuno case scartate, ventuno avevano il motivo scritto.